Grant Cardone, o magnata do setor imobiliário com uma fortuna estimada em bilhões, não se esquiva da polêmica. Recentemente, em uma aparição no podcast “The Iced Coffee Hour”, Cardone fez uma declaração que ecoou por todo o mercado financeiro: “Tenho dívidas em US$ 2.2 bilhões em imóveis. É por isso que as pessoas me odeiam.” A provocação, no entanto, veio acompanhada de uma explicação profunda sobre como o sistema financeiro, em sua visão, é intrinsecamente favorável a grandes investidores, permitindo-lhes reduzir sua carga tributária a quase zero.
A essência da estratégia de Cardone reside em dois pilares fiscais poderosos: a dedução de juros e a depreciação acelerada. Para um investidor do porte de Cardone, com um portfólio de US$ 2.2 bilhões, a matemática é assombrosa. Ele estima que os juros sobre essa dívida, a uma taxa de 5%, totalizam aproximadamente US$ 110 milhões anuais. A grande sacada? Seus inquilinos, por meio dos aluguéis, arcam com esses custos, que são integralmente dedutíveis do imposto de renda.
“Meus inquilinos pagam por [meus juros], quero dizer, é financiado no projeto”, explicou Cardone. “Meus juros sobre US$ 2.2 bilhões… digamos 5%… US$ 110 milhões de juros são dedutíveis anualmente.” Essa estrutura não apenas alivia a pressão financeira, mas também serve como um escudo fiscal robusto, diminuindo significativamente sua base tributável.
A Injustiça da Dedução: Grandes vs. Pequenos
Cardone não poupa críticas à disparidade entre grandes investidores e o proprietário de imóveis residencial comum. Enquanto ele pode deduzir milhões em juros, um proprietário de casa nos EUA tem um limite de dedução de cerca de US$ 42.000. “Não deveria haver limitação… é um produto americano… você deveria ser capaz de deduzir 100% dos juros”, argumenta.
Além dos juros, a depreciação acelerada é outro trunfo fiscal. Essa ferramenta permite aos investidores amortizar uma grande parte do valor de uma propriedade rapidamente, em vez de ao longo de décadas. “Vou provavelmente amortizar… acelerar 27 anos de depreciação de uma casa para o primeiro ano… 40 centavos de cada dólar serão amortizados no dia em que eu comprar”, revelou. Assim como a dedução de juros, Cardone defende que esse benefício deveria ser estendido a residências unifamiliares.
“É por isso que não pago impostos”, afirmou. “Minha conta de impostos no ano passado foi zero. Por quê? Porque compramos um ativo, o amortizamos.” Ele visualiza um cenário onde, se um proprietário de casa com renda de US$ 400.000 pudesse ter uma dedução equivalente, sua conta de impostos seria zero, liberando US$ 200.000 para gastar e injetar na economia. Para entender mais sobre como otimizar seus rendimentos e evitar armadilhas fiscais, veja nosso artigo sobre Distribuição de Lucros 2026: Fuja da Armadilha do IR de 10%.
Alugar vs. Comprar: Uma Nova Perspectiva
Em um de seus takes mais controversos, Cardone desafia a crença de que possuir uma casa é sempre a melhor decisão financeira. Ele aponta para as condições atuais do mercado, especialmente em cidades como Miami e Las Vegas, onde alugar pode ser significativamente mais barato. Ele ilustra com um exemplo de aluguel de luxo:
- Um de seus funcionários paga US$ 8.000 por mês de aluguel.
- O imóvel vale US$ 4 milhões.
- Taxas de condomínio (HOA) e impostos sobre a propriedade seriam superiores a US$ 8.000 mensais para o proprietário.
- O inquilino não paga seguro, HOA e pode sair a qualquer momento, desfrutando de flexibilidade e amenidades de alto padrão.
“Isso é o que as pessoas querem”, disse ele, referindo-se a complexos de apartamentos de luxo com academias, piscinas e supermercados próximos. Essa flexibilidade e acesso a serviços estão se tornando mais atraentes, especialmente para compradores mais jovens que priorizam estilo de vida.
A provocação final de Cardone é direta: “Não compre uma casa. É um investimento terrível. Deveria vir com um aviso… isso não é um investimento. É uma pura responsabilidade.” Para ele, casas unifamiliares não geram renda e não deveriam ser tratadas como propriedades de investimento. “Não é um investimento, e não deveria estar na sua declaração financeira pessoal.” Essa visão contrasta com a percepção tradicional, mas pode ser útil para quem está avaliando as tendências do mercado imobiliário, como discutido em nosso texto sobre Hipoteca em Queda: A Janela de Ouro para Vender seu Imóvel Agora, ou mesmo sobre novas oportunidades como o MCMV 2026: Imóveis de R$ 600 mil e Renda de R$ 13 mil Começam Quarta, que foca em um segmento diferente do mercado.
A Visão do Especialista
A análise de Grant Cardone, embora polarizadora, expõe uma realidade inegável do mercado imobiliário em larga escala: a interseção entre alavancagem, estrutura tributária e fluxo de caixa. O que para o proprietário individual é uma despesa (juros da hipoteca, impostos), para o grande investidor se transforma em um mecanismo de otimização fiscal e geração de riqueza. A chave está na escala e na finalidade do ativo. Enquanto uma residência unifamiliar é primariamente um bem de consumo e um passivo que gera despesas, uma propriedade multifamiliar ou comercial é um ativo gerador de renda, com benefícios fiscais estruturais. A "raiva" que Cardone menciona decorre, em grande parte, da percepção de um sistema que favorece desproporcionalmente o capital massivo, mas também serve como um convite à educação financeira. Entender essas mecânicas não significa replicar a estratégia de Cardone em sua totalidade, mas sim reconhecer que as regras do jogo são diferentes para cada tipo de jogador e que a "dívida" pode ser uma ferramenta poderosa quando utilizada em ativos que geram renda e proporcionam vantagens fiscais.